Banki udzielające kredytu są w błędzie. Ten dokument nie zagwarantuje wykreślenia zabezpieczenia. Wymaganie jego nie ma żadnego uzasadnienia w obowiązujących przepisach
Każdy, kto ma w planach zakup nieruchomości na rynku wtórnym, powinien sprawdzić księgę wieczystą i dowiedzieć się, czy widnieją w niej jakieś obciążenia. Jeśli bowiem właściciel mieszkania ma np. spore długi wobec ZUS, to więcej niż pewne, że są zabezpieczone wpisem hipoteki.
Reklama
Nie oznacza to jednak, że nie może takiej nieruchomości sprzedać. W takich przypadkach często dłużnicy (sprzedający mieszkanie) zwracają się do ZUS o wystawienie promesy zwolnienia z zabezpieczenia hipotecznego. Wydaje im się, że jest to dokument niezbędny do przeprowadzenia sprzedaży nieruchomości oraz wykreślenia hipoteki. Tak jednak nie jest, a ZUS wystawia te promesy w zasadzie tylko dlatego, że żądają tego sami dłużnicy.

Reklama
Potrzebna tylko bankom
Skąd się jednak wzięło przekonanie o konieczności otrzymania takiego dokumentu? Najprawdopodobniej z praktyki banków, które udzielając kredytów kupującym obciążoną nieruchomość, żądały takiego oświadczenia.
Czym ten dokument jednak jest? Aby to wyjaśnić, trzeba zwrócić uwagę na całość przepisów obowiązujących w tym zakresie. Otóż dla zabezpieczenia należności z tytułu nieopłaconych składek ZUS przysługuje hipoteka przymusowa na wszystkich nieruchomościach dłużnika i to nie tylko tych, których jest właścicielem. Przedmiotem hipoteki może być bowiem spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, użytkowanie wieczyste, nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej dłużnika i jego małżonka, a także ułamkowa część nieruchomości.
Nie ma oczywiście żadnych przeszkód, aby taki obciążony lokal sprzedać. Przeniesienie prawa własności nie wpływa w żaden sposób na ustanowioną hipotekę i nie pozbawia ZUS możliwości do dochodzenia zaspokojenia z tej nieruchomości. Kupujący staje się wówczas dłużnikiem rzeczowym wierzyciela. Rzadko się więc zdarza, aby kupujący świadomie decydował się na zakup zadłużonego mieszkania bez zabezpieczenia, że hipoteka będzie spłacona. Najczęstszym sposobem załatwienia takiej sprawy jest wystąpienie do zakładu z wnioskiem o udzielenie właśnie promesy zwolnienia z obciążenia hipotecznego, czyli pisemnego przyrzeczenia odstąpienia od zabezpieczenia pod warunkiem spłaty w wyznaczonym terminie kwoty w niej wskazanej. Spłata zadłużenia określonego w promesie spowoduje wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności. ZUS wówczas wyda oświadczenie o zgodzie na odstąpienie od zabezpieczenia hipotecznego. Takie oświadczenie dłużnik powinien dołączyć do wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Zabezpieczenie dla kupującego
Promesa ma zatem zabezpieczyć kupującego, który dostanie zapewnienie - swoistą gwarancję od wierzyciela, że zgodzi się na wykreślenie z księgi wieczystej wpisanej hipoteki po spłacie zobowiązań przez dłużnika. Bardzo często promesa taka jest potrzebna bankowi nabywcy, żeby udzielił mu kredytu na zakup nieruchomości. Pod warunkiem uzyskania takiej promesy i następnie spłaty kwoty w niej określonej strony transakcji mogą zawrzeć umowę przedwstępną, a następnie, po tym jak dłużnik spłaci kwotę określoną w promesie, nabywca zakupi już nieruchomość wolną od obciążeń.
Gdyby jednak dłużnik nie otrzymał promesy, a po prostu spłacił dług, sąd i tak musiałby wykreślić hipotekę. Po co więc promesa? Przydaje się ona najwyżej do przyspieszenia całego procesu. Żeby sąd wykreślił hipotekę, w aktach musi się znaleźć oświadczenie wierzyciela (czyli ZUS) o wygaśnięciu zobowiązania. Samo bowiem oświadczenie dłużnika, że spłacił zaległe składki, nie wystarczy. Jednak obowiązki wierzyciela w przypadku wygaśnięcia hipoteki reguluje ustawa o księgach wieczystych i hipotece, wskazując, że jest on zobowiązany dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Tak naprawdę więc po spłacie długów bez wydawania uprzednio promesy ZUS i tak powinien wydać takie oświadczenie.
Nie wszyscy zdają sobie też sprawę, że wydawanie promesy, jej forma i charakter nie są uregulowane ustawą o systemie ubezpieczeń społecznych ani żadnymi innymi przepisami wykonawczymi. ZUS wydaje ją według własnej specjalnej procedury, ale są to uregulowania wewnętrzne, na które dłużnicy nie mogą się powoływać. Nie jest też wymagana dla ważności umowy sprzedaży nieruchomości. Promesę można potraktować jako niewiążący dokument, mający wyłącznie informacyjny charakter, określający wysokość koniecznych do spłaty zaległości, bo przecież po ich uiszczeniu ZUS i tak ma obowiązek wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki. Nie służy od niej odwołanie ani żaden inny środek zaskarżenia. Nie można też przymusić ZUS do wydania promesy.
Można inaczej
Promesa nie jest jedynym rozwiązaniem, zwłaszcza w sytuacji gdy dłużnik nie jest w stanie spełnić warunków w niej wskazanych, bo nie ma własnych środków. Co ma zatem zrobić sprzedający, który chce spłacić wierzytelność później, z pieniędzy otrzymanych od kupującego? Wówczas sprawa się komplikuje i wymaga nieco więcej formalności, a promesa nie jest w ogóle wymagana.
Strony powinny się porozumieć bezpośrednio ze sobą, a w treści umowy łączącej strony powinien znaleźć się zapis mówiący, że część kwoty, jaką kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedającemu za nabywaną nieruchomość, zostanie przekazana bezpośrednio wierzycielowi na poczet spłaty zabezpieczonej hipotecznie wierzytelności, a pozostałą część kwoty bank przeleje na rachunek bankowy sprzedającego. Czy strony mogą się tak umówić i czy ZUS może przyjąć wpłatę od osoby trzeciej, skoro co do zasady nie może zbywać swojej wierzytelności? Może, z prostego powodu, że w chwili nabycia obciążonej na rzecz ZUS nieruchomości nabywca staje się dłużnikiem rzeczowym i jako dłużnik rzeczowy spłaca zobowiązanie, które przechodzi na niego z chwilą zakupu.
Jak widać, promesa nie jest niezbędna, zwłaszcza w sytuacji gdy dłużnik bądź kupujący ma środki na spłatę hipoteki bez potrzeby uzyskiwania w tym celu kredytu bankowego.
!Promesa nie jest decyzją i nie może zostać zaskarżona do sądu ani do żadnego innego organu. Jest jedynie oświadczeniem ZUS.
Podstawa prawna
Art. 24 ust. 5, art. 26 ust. 3 i 4 ustawy z 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 963 ze zm.).
Art. 65, art. 67 par. 1 oraz art. 94 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 585 ze zm.).