Chociaż organ rentowy często zabezpiecza zaległości składkowe wpisem w księdze wieczystej, to nie kwapi się, aby wszcząć egzekucję. Problem powstaje, gdy dłużnik chce nieruchomość sprzedać.
Agnieszka Musiał radca prawny z Kancelarii Prawnej DSKP s.c. / Dziennik Gazeta Prawna
Jednym ze sposobów ZUS na zdyscyplinowanie płatników nieregulujących swoich obowiązków jest zastosowanie zabezpieczenia hipotecznego. Jeśli płatnik składek nie płaci, to otrzymuje decyzję o wysokości swoich należności. Gdy zadłużenie mimo to nie jest uregulowane, ZUS może skierować wniosek do sądu o ustanowienie hipoteki na nieruchomości dłużnika. Nieruchomości stanowią najczęściej najistotniejszy składnik majątku nierzetelnego płatnika, dlatego ZUS chętnie korzysta z takiej formy zabezpieczenia swoich interesów.
Reklama
Różne przyczyny

Reklama
Okazuje się jednak, że ZUS w przeciwieństwie do banków nie do końca zależy na natychmiastowym odzyskaniu pieniędzy. Jeśli spóźniamy się z ratami kredytu, to nie musimy zbyt długo czekać na przejęcie swojego mieszkania (sprzedaż w drodze egzekucji). Natomiast w przypadku nieopłacania składek jest inaczej. ZUS zabezpieczy się hipoteką, ale raczej nie wystąpi do naczelnika urzędu skarbowego, aby ten wszczął egzekucję. Skutkiem tego wiele osób ma na swoich nieruchomościach zabezpieczone kwoty, które już dawno straciły na wartości, bo pochodzą sprzed 20 lat. Taka praktyka nie oznacza wcale, że ZUS nie ma prawa do egzekucji – jak najbardziej je ma, tylko że bardzo rzadko, jeśli w ogóle, z niego korzysta.
Trudno jednoznacznie określić przyczyny takiego zjawiska. Na pewno częściowo jest to związane z tym, że dyrektor oddziału ZUS nie może być organem egzekucyjnym w tym zakresie. ZUS poniósłby więc niemałe koszty egzekucji prowadzonej przez inny organ. W efekcie nie zostałaby odzyskana pełna kwota należnych składek, bo musiałaby zostać pomniejszona o koszty, lepiej więc poczekać, aż należność zostanie zapłacona przez dłużnika. ZUS nie musi się także spieszyć, bo zaległości zabezpieczone w ten sposób nie przedawniają się, a odsetki i tak rosną. Teoretycznie mogą więc istnieć wiecznie.
Sam wpis nie jest dla płatnika dotkliwy. Problem pojawia się jednak wtedy, gdy zechce nieruchomość sprzedać. Trudno znaleźć nabywcę, który kupi np. lokal mieszkalny obciążony hipoteką, zwłaszcza na rzecz ZUS, który większości osób kojarzy się z bezwzględnym wierzycielem ścigającym przedsiębiorców za kilka złotych niedopłaty. Niesłusznie, bo prawdopodobieństwo, że ZUS będzie chciał wszcząć egzekucję długu z nieruchomości, jest raczej niewielkie. Warto jednak pamiętać, że hipoteką obciążona jest nieruchomość, a więc osoba właściciela nie ma znaczenia.
Gdy trzeba wykreślić
Każdy sprzedający powinien wiedzieć, jak usunąć wpis z księgi wieczystej, w przypadku gdy nabywca woli mieć czystą księgę wieczystą. Nie ma innego wyjścia, jak spłacić dług. W takiej sytuacji powinien na początku zwrócić się do ZUS z wnioskiem o odstąpienie od zabezpieczenia hipotecznego. ZUS wydaje w takim wypadku tzw. promesę odstąpienia od zabezpieczenia, w której określa warunki spłaty należności. Gdy dłużnik się do nich zastosuje, otrzyma zaświadczenie uprawniające do wykreślenia hipoteki. W tym miejscu trzeba podkreślić, że ZUS nie ma obowiązku występować do sądu o skreślenie hipoteki. To leży w interesie dłużnika właściciela nieruchomości i to on powinien zwrócić się do sądu z odpowiednim wnioskiem, załączając otrzymane zaświadczenie.
Niektórzy dłużnicy chcieliby jednak nieco uprościć tę procedurę i umówić się z kupującym, że część ceny za nieruchomość przekaże bezpośrednio do ZUS jako spłatę zadłużenia. Czy jest to w ogóle dozwolone? Na ten temat obok wypowiada się nasz ekspert.
OPINIA EKSPERTA
Przede wszystkim trzeba podkreślić, że cechą zabezpieczenia hipotecznego jest jego rzeczowy charakter. To oznacza, że po wpisaniu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej będzie ona obciążała tę nieruchomość niezależnie od tego, czyją będzie własnością. Nawet zbycie nieruchomości przez dłużnika (co często ma miejsce, gdy dłużnik chce uchronić majątek przed egzekucją) nie będzie miało znaczenia dla wierzyciela. W takiej sytuacji będzie on mógł dochodzić zaspokojenia z nieruchomości od nowego właściciela nieruchomości obciążonej tą hipoteką.
Przedsiębiorca posiadający nieruchomość z wpisaną hipoteką na rzecz ZUS, który zamierza ją sprzedać, powinien w pierwszej kolejności wystąpić do zakładu z wnioskiem o udzielenie przyrzeczenia zwolnienia z obciążenia hipotecznego, tzw. promesy. Dopiero spełnienie warunku ustalonego w promesie powoduje wydanie przez ZUS oświadczenia o odstąpieniu od zabezpieczenia, które będzie stanowiło podstawę do złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki w kolejnym etapie.
Przedsiębiorca, który umawia się z przyszłym nabywcą, że to właśnie nabywca zapłaci należności ZUS w celu zwolnienia nieruchomości z hipoteki, musi się liczyć z tym, że niewpłacenie zaległych kwot spowoduje, że zakład nie wyda w konsekwencji stosownego oświadczenia. A to uniemożliwi wykreślenie hipoteki na nieruchomości.
ZUS może bowiem nie uznać zapłaty należności z rachunku osoby trzeciej. Na płatniku wówczas dalej ciąży obowiązek uiszczenia należności. Kupujący natomiast po zakupie nieruchomości obciążonej hipoteką staje się dłużnikiem rzeczowym. Wynika to z tego, że przedsiębiorca jako płatnik składek zobowiązany jest do dokonywania wpłat należności z tytułu składek na odpowiednio wydzielone rachunki w zależności od tytułu składek.
Istnieją jednak sytuacje, w których zapłata należności dokonana przez osobę trzecią może zostać uznana za prawidłową. Stanie się tak, jeśli uiszczający należność wynikającą z zobowiązania dłużnika jest tylko pośrednikiem w przekazaniu kwoty, która wciąż należy do majątku dłużnika. W tym przypadku osoba trzecia wpłaca tylko wskazaną kwotę, lecz na rzecz i w imieniu płatnika, na którym ciąży obowiązek zapłaty.
W sytuacji gdy obie strony kontraktu się umówiły, że dług zostanie spłacony bezpośrednio na rzecz ZUS przez przyszłego nabywcę w imieniu dłużnika, na odpowiednie konto oraz pod dokładnie określonym tytułem, ZUS może uznać taką wpłatę. Niekiedy powstaje wątpliwość, czy nie będzie musiał jej zwrócić dłużnikowi jako wpłaconą nieprawidłowo, bo np. dłużnik twierdzi, że nikogo nie upoważniał do zapłaty swoich należności. W mojej opinii nie ma podstaw do domagania się zwrotu zapłaconych środków w przyszłości. Przyszły nabywca wpłaca bowiem tylko kwotę należności na rzecz i w imieniu płatnika, na którym ciąży zobowiązanie.
Podstawa prawna
Art. 26 ustawy z 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (t.j. Dz.U z 2015 r. poz. 121 ze zm.).
Art. 109 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych (Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.).